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全球超高層建筑研究報告
發布時間：2014-06-08
中國是全球擁有250 米以上超高層建筑最多的國家，占全球總數的一半以上，建筑的平均高度超過300 米。在全球超高層建筑數量排名前十的城市中，中國的城市(含港澳臺)占據了六席，相比之下，超高層建筑最早出現的美國僅有兩個城市上榜。
250-300 米的項目是目前已建成超高層建筑的主流，占比達到了57.3%。在建和待建項目中400 米以上的比例明顯增加。未來400 米以上建筑主要集中在亞洲，亞洲將會是全球超高層建筑最熱的一個地區。
從超高層建筑在中國的地理分布情況來看，250 米以上建成超高層建筑有34% 在華東，是全國超高層建筑最密集的地區。在建的超高層建筑主要集中于華中和華南地區。
超高層建筑與經濟周期有著密不可分的緊密聯系。全球經濟增長與超高層建筑的建成數量大致呈反比現象，當經濟處于穩健上漲的健康時期，超高層建筑入市的數量往往處于較低水平。
任何一個城市超高層建筑的發展狀況及趨勢跟這個城市的人均GDP 和第三產業比重呈絕對正相關的關系。
超高層建筑已經不再是單純地以辦公作為主要用途，隨著超高層建筑在全球各個城市越建越多，酒店、住宅、商業等功能的比重逐漸增加，超高層建筑的用途日益多樣。
超高層建筑的高品質和知名度為其入住率和租金溢價都起著正面、積極的作用;超高層建筑的主要用途關系著其商業部分的規模和布局。
引言
對于超高層建筑來講，無論是前期的可行性研究，一直到產品定位和后期的營運，包括物業管理都充滿著挑戰，就如同一個踩鋼絲巨人的感受一樣，整個過程當中既有風險，也有驚喜，也會面臨很多挑戰，同樣也會獲得很大的榮譽。
本報告統計了全球464 座250 米以上的建成/ 封頂、在建及待建超高層項目，綜合分析了超高層建筑受經濟環境及市場發展不同而造成地理分布、結構功能及運營管理的差異性。
全球超高層建筑概覽
中國是全球擁有250 米以上超高層建筑最多的國家，迪拜是擁有最多超高層建筑的城市，全球最高的建筑哈利法塔坐落于迪拜。
中國是全球擁有250 米以上超高層建筑最多的國家，共有122 座，占全球總數的一半以上，而建筑總高度為36,765 米，約為排名第二的阿聯酋三倍，建筑的平均高度超過300 米;中國第一高樓的上海中心大廈已經結構封頂，總高度為632 米，是世界第二的超高層建筑。
從全球地理分布來看，超高層建筑主要集中于人口密度較高的亞洲國家，中東富庶國家阿聯酋和沙特阿拉伯的超高層建筑數量也相當多，約占全球總數的21%;而歐洲國家卻鮮有超高層建筑。
在全球超高層建筑數量排名前十的城市中，迪拜以32 座的絕對優勢占據了全球第一的位置，總高度達9,941米，幾乎整個中東地區的超高層建筑都集中于迪拜;而十強城市中，中國的城市(含港澳臺)占據了六席，相比之下，超高層建筑最早出現的美國僅有兩個城市上榜。
“拼裝建筑”
倫敦蘭特荷大廈
外形酷似奶酪刨絲機的蘭特荷大廈地處倫敦市中心，由20,000噸鋼結構，近75,000 平方米玻璃幕墻包裹著，225 米的總高度不會打破任何世界記錄。
而它的獨特之處是其革命性的建筑方式，因為整個建筑85% 的鋼結構都是離地預制的配件，然后再運送到倫敦的工地現場內進行組裝，當工人們正在打地基的時候，大廈的主體結構已經在制作中，整個建造過程只花了兩年零兩個月。
蘭特荷大廈不是“建設”而成的，它卻是“安裝”而成的，這是建造大型建筑的全新方式，它將成為建筑史上新的里程碑。
建成或封頂、在建及待建項目全球分布
全球超高層建筑主要集中于亞洲地區，而未來將有九成以上的超高層建筑將位于中國大陸。
根據RET 睿意德中國商業地產研究中心的數據統計，全球250 米以上已建成超高層建筑超過六成集中在東亞及東南亞;中東地區雖然地域狹小，其超高層建筑的數量超過了整個美洲。從市場趨勢來看，未來將有九成以上的超高層建筑位于亞洲的中國大陸地區;而美洲及歐洲等國家的超高層建筑開發將逐漸進入停滯期。
我們對全球超高層建筑的高度進行了統計，發現250-300 米的項目是目前已建成超高層建筑的主流，占比達到了57.3%。超過400 米的建筑共有16座，除中東、美國及馬來西亞共7 座外，其余全部位于中國大陸及香港、臺灣。
從高度增長趨勢來看，在建和待建項目中400 米以上的比例明顯增加，分別達到13.8% 和17.0%。未來400 米以上建筑主要集中在亞洲，亞洲將會是全球超高層建筑最熱的一個地區。
超高層建筑中國分布
從超高層建筑在中國的地理分布情況來看，250 米以上已建成超高層建筑有34% 在華東，是全國超高層建筑最密集的地區。相比之下，在建的超高層建筑主要集中于華中和華南地區，比重分別為23% 和21%;顯然建成項目最密集的華東地區已經逐漸“降溫”。從待建及規劃項目來看，華東、華南的數量領先于全國，然而兩個地區的表現不同，華東地區的超高層建筑將“散落”在多個城市，而華南地區的項目將比較集中;此外，西北和西南地區的比重也在逐年上升。
城市的分布狀況
從城市來看，上海建成的超高層建筑數量列全國之首，共有17 座;而華地區的已建成超高層建筑主要集中于廣州和深圳。研究發現，無錫作為商業起步較慢的二線城市，盡管在城市能級和經濟總量上與一線城市和發達的二線有一定差距，但是它的超高層建筑數量達到了7 座，僅次于重慶，位居全國第六。在建和待建的超高層建筑中，深圳的項目非常多，總共20 座，位居全國第一。相比之下，其他幾個傳統意義上的一線城市，北上廣的開發節奏已經逐步放緩，直至上海中心大廈竣工以后，上海超高層建筑會進入一個相對的低潮期。另外我們發現，一些尚沒有超高層建筑的三線城市，例如青島、蘭州和徐州，將會是未來超高層建筑開發非常盛行的城市。
宏觀經濟與超高層建筑
超高層建筑的發展源于多個深層次背景，其中宗教和政治因素是非常關鍵的因素;而從建筑的角度來講，電梯和鋼結構是造就了超高層建筑最主要的技術上的支撐;另外還有一個最重要的因素就是經濟，經濟的快速發展直接影響了超高層建筑的增長速度。
超高層建筑和經濟周期
超高層建筑與經濟周期有著密不可分的緊密聯系。RET 睿意德中國商業地產研究中心將超高層建筑的建成時間作了統計，我們發現全球經濟增長與超高層建筑的建成數量大致呈反比現象，當經濟處于穩健上漲的健康時期，超高層建筑入市的數量往往處于較低水平。
而每個全球性經濟危機都會對超高層建筑市場產生較大沖擊。上個世紀30 年代的全球經濟大蕭條時代，導致了歷時30 年的超高層建筑“空窗期”;90 年代初的日本經濟泡沫破裂、1997 年的亞洲金融危機以及2007 年爆發的美國次貸危機，都造成了超高層建筑歷史上較長的低谷期。
這一現象主要和超高層建筑的建設周期相關，當經濟處于上升階段，興建超高層建筑的需求會增加，而超高層建筑至少需要3 年以上的時間完成，短期的經濟波動并不會直接影響開發熱度，然而當遇到長時期的經濟低潮，整個市場會出現疲軟甚至停滯不前。
宏觀經濟數據分析
RET 睿意德中國商業地產研究中心挑選了9 個城市，包括全球經濟高度發達的城市，如紐約、香港和新加坡，以及中國具有代表性的一二三線城市，包括深圳、上海、南京、成都、貴陽和鄭州，將這些城市的超高層建筑數量和它們的宏觀經濟指標作了對比。
研究發現，任何一個城市超高層建筑的發展狀況及趨勢跟這個城市的人均GDP 和第三產業比重呈絕對正相關的關系。人均GDP 反映著一個城市的發展程度，在人均GDP 較高的城市中，經濟活動的發展催生出對集約化功能的需求，超高層建筑隨之應運而生。
再來看第三產業的比較，紐約、香港、新加坡等經濟高度發達的城市中，第三產業占比都達到了70% 以上，香港更是超過了90%;然而中國大陸地區城市的第三產業占比幾乎都在50% 左右;根據我們的數據分析，美國平均每座超高層建筑對應的第三產業總值約為中國的3.5 倍。
功能用途的變遷
超高層建筑不再是單純地以辦公作為主要用途，酒店、住宅、商業等功能的比重逐漸增加，超高層建筑的用途日益多樣。
在超高層建筑用途的調研中，我們挑選了全球高度前100 名超高層建筑作為樣本，收集了從上個世紀30 年代到2012 年這些項目的用途。研究發現，盡管近幾年住宅及綜合用途的物業逐漸增加，超高層建筑的主力物業依然是寫字樓。隨著超高層建筑越造越高，通常會遇到一個瓶頸，因為寫字樓對于縱向運輸能力的要求是較高的，所以當建筑高度達到一個比較高的程度后，通過縱向交通往上運輸的壓力會非常大。現在很多以綜合形式出現的超高層建筑會把酒店和公寓設置在頂層，很重要的一個原因是酒店和公寓這類物業形式，人的密度相對較低，將其設置在高區有利于緩解縱向交通壓力。近年來純住宅用途的超高層建筑比例大幅上漲，其中六成以上的位于迪拜，大多以銷售為主，主要面向世界頂級富豪階層，對于買家而言房屋所帶來的地位和財富的象征比起房屋自身的實用性更重要。
TIPS
億萬富翁的天堂
紐約One57
One57 是一座位于紐約曼哈頓中城區的公寓酒店混合型超高層建筑，總高度304 米，是全市最高的住宅建筑，毗鄰紐約中央公園，擁有360 度無遮擋景觀。
它也是全世界最奢華的住宅之一，英國手工打造的胡桃木櫥柜，意大利整塊無拼接漢白玉打磨而成的浴缸和洗手間墻面，以及價值十五萬美元的鋼制裝飾面板，平均裝修價格超過3 萬美元/平方米。頂層九個全層單位已經預售，買家包括最少兩位來自中國的富豪，成交價格超過9 千萬美元，室內面積超過1,000 平方米。
客戶定位策略
金融行業的國際性領先企業偏愛入駐超高層建筑，其中超過七成以上的租戶屬于金融及其他專業服務行業。
租戶行業比重
超高層建筑中的有七成以上的租戶屬于金融和專業服務行業，這兩個行業的客戶比較類似，都是輕資產企業，員工是企業最重要的資產，超高層建筑的硬件品質和交通便利性，都有利于提升員工的辦公舒適度和工作效率。另外金融行業還有兩個比較大的特點：首先，金融行業是屬于信托類產業，對外形象對于企業非常重要，所以超高層建筑會深受這類企業的青睞，因為建筑的體態、高度和城市影響力能夠反映出企業的實力和穩重感。另外，金融企業的扎堆性非常強，如紐約的曼哈頓、香港的中環及上海的陸家嘴都是金融企業的集聚地。我們挑選了紐約、香港和上海這三個全球經濟核心城市，對其超高層建筑的寫字樓租戶的行業比重作了統計。雖然三個城市的規模、地理位置不同，但是城市的經濟地位是一致的，金融行業的客戶是這些城市超高層建筑中的主力客群。另外，上海的超高層建筑主要集中于陸家嘴地區，而該地區又是整個中國金融行業的核心，所以其金融客戶的比重高達67%。
主力租戶
研究發現，一些超高層建筑的主力租戶都是金融領域的“領頭羊”企業，例如全球最大的金融服務機構之一的摩根士丹利就一貫選址于地標性超高層建筑。摩根史丹利的上海分公司設立于環球金融中心最高的三個樓層，總租賃面積超過10,000 平方米，而它的香港分公司也同樣入駐于香港第一高樓環球貿易廣場。
四大會計事務所之一的安永也同樣是超高層建筑的“鐵桿粉絲”，它的上海分公司也設立于環球金融中心，總共租賃了九個樓層，總面積超過30,000 平方米;在全球其他城市，安永也同樣優先選擇進駐地標性超高層建筑。
對于超高層建筑的業主而言，超大租戶的入駐，并不僅僅提升了租金收益，由于這些企業的規模龐大及業務頻密，更有利于帶動大樓里酒店、餐飲及購物中心等商業配套的消費需求，由此帶來的收入可能是租金收入的數倍。
運營及管理
超高層建筑的高品質和知名度為其入住率和租金溢價都起著正面、積極的作用;超高層建筑的主要用途關系著其商業部分的規模和布局。
寫字樓租金水平及溢價
RET 睿意德中國商業地產研究中心對紐約、香港和上海超高層建筑的寫字樓租金水平和溢價率作了研究分析。我們發現，香港整體的寫字樓租金水平位居全球第一，而國際金融中心(IFC)的租金水平領先于整個香港，達到59 元/ 平方米/ 天，相比核心商圈的中環，租金溢價率達到55%;而上海和紐約的超高層建筑相對于所處商圈的租金溢價率大約為17%。超高層建筑的租金水平比起其他寫字樓更貴的原因有以下幾點：首先，超高層建筑通常都是十年內建成的新樓，建筑的形態和外墻都會更加時尚新穎，建筑本身的建造成本會更高，所以通常租金定價也會比較高。其次，超高層建筑的品質更優異，所運用到的工程技術和設施系統領先于整個市場，有些項目更引入綠色環保概念，符合國際大企業的公司理念，深受追捧，無論是對入住率還是租金的提升，都起著積極的作用。最后，許多超高層建筑都為城市的地標建筑，知名度很高，如果企業得以入駐，則能夠提升企業形象并彰顯企業實力，所以當溢價率并不是非常高的情況下，租戶毫無疑問地會首選地標性超高層建筑。
商業運營管理
超高層建筑中的商業部分同樣具有著無可比擬的重要地位。我們針對上海、香港、芝加哥和迪拜的數個超高層建筑的底商進行了統計和分析。研究發現，根據超高層建筑的主要功能定位不同，其商業部分的目標客群和業態配比也不同。以寫字樓為主力物業的項目中，其商業體量通常小于20,000 平方米，主要以餐飲和生活服務業態為主，設有少量零售和娛樂休閑場所;而生活服務的類型多樣，包括有銀行、藥店、便利店及郵局等面積小而功能性強的店鋪，主要滿足上班族的日常需求。而另一類包括有酒店、公寓、寫字樓等綜合用途的超高層建筑，其商業部分的體量會比較大，通常超過50,000 平方米，是功能比較齊全的綜合性購物中心。例如香港環球貿易廣場的圓方購物中心，涵蓋了奢侈品店、潮流服飾、國際美食、健身娛樂等多種業態，面向多層次的消費者。
未來趨勢展望
01
到2020 年，全球250 米以上超高層建筑的數量將達到464 座，總建筑面積將超過9,000 萬平方米，超過九成以上將集中在中國大陸地區。
未來中國的超高層建筑將分布于全國范圍內多個城市，而成都、重慶、南寧等西南城市將會是超高層建筑的重點開發城市，超過400 米以上的建筑將占五分之一。
02
隨著全球低碳概念的盛行，綠色環保和高效節能將是超高層建筑開發商、設計師及行業專家未來高度關注的新領域。提升節能生態技術，有利于降低建筑自身的總能耗并減少建筑運營對周邊環境的影響。
目前超高層建筑中，有專業綠色建筑機構認證的項目不足10%，隨著各地政府的倡導和推進，預計到2020 年，這一比例將超過50%。
03
盡管全球最高建筑的紀錄不斷被刷新，然而在現有的超高層建筑中，結構高度超過600 米的項目寥寥無幾，未來入市的項目中超過這一標準的也屈指可數。
人們在追求高度的過程中，不得不放棄考慮實用性和管理難度等因素，目前看來，超高層建筑的結構高度已經達到瓶頸，再向上的生長空間非常狹小，所能帶來的經濟效益也逐步遞減。
04
為了緩解建筑過高所造成的縱向交通壓力，未來超高層建筑將逐漸增加酒店、公寓等人口密度較低的物業;而電梯的配比、空調新風系統的布局以及動線的設計都需要更加科學的計算。
物業管理水準和產品品質提升都是超高層建筑領域需要深入研究的課題，單純追求高度上的突破不利于市場健康穩定地長期成長。
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